Article 2(2)(j) of Directive 2008/48/EC of the European Parliament and of the Council of 23 April 2008 on credit agreements for consumers and repealing Council Directive 87/102/EEC provides that the Directive shall not apply to ‘credit agreements which relate to the deferred payment, free of charge, of an existing debt’. Pursuant to Article 3.1, Directive 2014/17/EU of the European Parliament and of the Council of 4 February 2014 on credit agreements for consumers relating to residential immovable property and amending Directives 2008/48/EC and 2013/36/EU and Regulation (EU) No 1093/2010 shall apply to: (a) credit agreements which are secured either by a mortgage or by another comparable security commonly used in a Member State on residential immovable property or secured by a right related to residential immovable property; and (b) credit agreements the purpose of which is to acquire or retain property rights in land or in an existing or projected building.

Article 3(2)(f) of the Directive provides that the Directive shall not apply to ‘credit agreements which relate to the deferred payment, free of charge, of an existing debt and which do not fall within the scope of point (a) of paragraph 1’, that is ‘credit agreements which are secured either by a mortgage or by another comparable security commonly used in a Member State on residential immovable property or secured by a right related to residential immovable property’. Directive 2014/17 shall not apply to credit agreements, which relate to a deferred payment where the mortgage credit agreement is not secured by a mortgage or by a right related to residential immovable property.

Therefore, if a deferred payment is granted under a mortgage credit agreement secured by a mortgage, it is a credit agreement subject to the provisions of the Directive. Pursuant to Directive 2014/17, a deferred payment which relates to a mortgage credit agreement (as referred to in Article 3(b)) not secured by a mortgage or by a right related to immovable property, free of charge, of an existing debt does not fall within its scope.

Q1° Can we assume that excluding a credit agreement, which relates to the deferred payment of the agreements mentioned in Article 3(1)(b) from the scope of the Directive is justified given that it is not secured by a mortgage? Is it this specific point alone that justifies the exclusion of this type of mortgage credit agreement, which is also an agreement regulated in the same way as a mortgage credit agreement secured by a mortgage? Are there any other reasons that justify this exclusion and therefore this difference in treatment?

Q2° When a mortgage credit agreement secured by a mortgage which relates to a deferred payment, free of charge, is granted, all the pre-contractual obligations mentioned by the Directive, as well as the obligation to carry out a creditworthiness assessment and to provide advice on the annual percentage rate of charge (APRC) must be fulfilled.

In Belgium, there are amicable debt recovery offices (which do not take action based on an enforceable order such as a judgement, a notice of assessment, a notarial instrument, etc.), which are assigned the debts arising from a mortgage credit agreement and grant deferred payments to consumers. As part of their operations, they are assigned debts arising from a mortgage agreement. Some of these recovery offices are assigned mortgage credit agreements after the debt is due in full immediately. In many cases, they then grant deferred payments to the consumer. If this recovery office grants a deferred payment for a credit agreement secured by a mortgage, it is then subject to all the aforementioned obligations as the deferred payment (which is a credit agreement) does not fall outside the scope of the Directive.

In Belgium, it must also obtain an approval on the basis of Article VII.159, § 3 of the Code of Economic Law: ‘§ 3. In the event of the assignment of debts arising from a mortgage credit the purpose of which is immovable property subject to this book, the assignee is also subject to the provisions of this chapter and of Articles VII.123 to VII.125 and VII.147/21. When the assignee is a mobilisation body within the meaning of Article 2 of the Law of 3 August 2012 on various measures to facilitate the mobilisation of claims in the financial sector, it is not subject to Article VII. 162. The King may provide for further derogations from the first subparagraph for these bodies or for other public or financial legal persons within the meaning of Article 3 of the Law of 15 December 2004 on financial collateral and various tax provisions in relation to in rem collateral arrangements and loans for financial instruments taking into account, in particular, the type of assignment carried out, the status or organisational characteristics of the assignee. ’ In fact, Belgian law requires the assignee to obtain authorisation in the event of the assignment of debts arising from a mortgage agreement the purpose of which is immovable property (secured by a mortgage or the purpose of which is to acquire or retain rights in immovable property). We consider that when an assignee grants a deferred payment before the mortgage is enforced, they are granting a deferred payment which is a mortgage credit agreement and is subject to the provisions of the Directive, pursuant to Article 3(2)(f) of the Directive. There is indeed a security which makes the credit agreement a mortgage credit. However, when the same assignee grants a deferred payment which relates to a mortgage credit agreement secured by a mortgage after the security has been enforced, we consider that they are granting a deferred payment which is a consumer credit (excluded from the scope of Directive 2008/48 by Article 2(2)(j)). In such a case, there is no longer any security and the purpose of the (deferred payment) credit is no longer to acquire or retain rights in immovable property. Do you agree with our reasoning?

Q3°Should we assume that any granted deferred payment which relates to a mortgage credit agreement secured by a mortgage is subject to the provisions of the Directive? Is this correct in all cases in which this deferred payment is granted, whether by an assignee of a debt or by a third party such as a bailiff? Should the bailiff or assignee granting such a deferred payment then comply with all the pre-contractual obligations, the obligations to provide guidance, assess creditworthiness and the ability to repay and apply an APRC?

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FR:

L’article 2, 2, j) de la directive 2008/48/CE du Parlement européen et du Conseil du 23 avril 2008 concernant les contrats de crédit aux consommateurs et abrogeant la directive 87/102/CEE du Conseil prévoit que la directive ne s'applique pas « aux contrats de crédit liés au délai de paiement consenti, sans frais, pour le règlement d'une dette existante ». En vertu de l’article 3.1, la directive 2014/17/UE du Parlement européen et du Conseil du 4 février 2014 sur les contrats de crédit aux consommateurs relatifs aux biens immobiliers à usage résidentiel et modifiant les directives 2008/48/CE et 2013/36/UE et le règlement (UE) n° 1093/2010 s’applique : a) aux contrats de crédit garantis par une hypothèque, par une autre sûreté comparable communément utilisée dans un État membre sur les biens immobiliers à usage résidentiel, ou par un droit lié à un bien immobilier à usage résidentiel; et b) aux contrats de crédit destinés à permettre l’acquisition ou le maintien de droits de propriété sur un terrain ou un immeuble existant ou à construire.

L’article 3.2, f) de la directive prévoit que la directive ne s’applique pas aux « aux contrats de crédit liés au délai de paiement consenti, sans frais, pour le règlement d’une dette existante, et qui ne relèvent pas du champ d’application du paragraphe 1, point a) ». Soit les « contrats de crédit garantis par une hypothèque, par une autre sûreté comparable communément utilisée dans un État membre sur les biens immobiliers à usage résidentiel, ou par un droit lié à un bien immobilier à usage résidentiel ». La directive 2014/17 ne s’applique pas aux contrats de crédit liés à un délai de paiement consenti lorsque le contrat de crédit hypothécaire n’est pas assorti d’une sûreté hypothécaire ou par un droit lié a à un immeuble résidentiel. Donc si un délai de paiement est consenti dans le cadre d’un contrat de crédit hypothécaire garanti par une sureté hypothécaire, il est alors un contrat de crédit soumis aux dispositions de la directive. En vertu de la directive 2014/17, un délai de paiement lié à un contrat de crédit hypothécaire (tel que visé à l’article 3, b) non garanti par une sureté hypothécaire ou par un droit lié à un immeuble accordé sans frais pour le règlement d’une dette existante est exclu de son champ d’application.

Q1:° Pouvons-nous considérer que, l’exclusion du champ d’application de la directive d’un contrat de crédit lié au délai de paiement des contrats visés à l’article 3.1.b), est justifiée en raison de l’absence de la garantie hypothécaire qui l’accompagne ? Est-ce cette seule spécificité qui justifie l’exclusion de ce type contrat de crédit hypothécaire, qui est également un contrat réglementé au même titre qu’un contrat de crédit hypothécaire avec une garantie hypothécaire ? Existe-t-il d’autres raisons qui justifient cette exclusion et donc cette différence de traitement ?

Q2: En Belgique, nous avons des bureaux de recouvrement amiable de créances (qui n’agissent pas sur base d’un titre exécutoire comme un jugement, un avertissement-extrait de rôle, un acte notarié,…) cessionnaire de créances résultant d’un contrat de crédit hypothécaire, qui accorde des délais de paiement aux consommateurs. Dans le cadre de leurs activités, ils se voient céder des créances résultant d'un crédit hypothécaire. Certains de ces bureaux de recouvrement sont cessionnaires de contrats de crédit hypothécaire après que la dette soit immédiatement et intégralement exigible. Dans de nombreux cas, ils accordent alors des délais de paiement au consommateur. Si ce bureau de recouvrement accorde un délai de paiement pour un contrat de crédit assorti d’une garantie hypothécaire, il est alors soumis à toutes les obligations précitées puisque le délai de paiement (qui est un contrat de crédit) n’est pas exclu du champ d’application de la directive. En Belgique, il devra en outre obtenir un agrément sur base de notre article VII.159, § 3 du Code de droit économique : « § 3. En cas de cession de créances résultant d'un crédit hypothécaire avec une destination immobilière soumis au présent livre, le cessionnaire est également soumis aux dispositions du présent chapitre et des articles VII.123 à VII.125 et VII.147/21. Lorsque le cessionnaire est un organisme de mobilisation au sens de l'article 2 de la loi du 3 août 2012 relative à des mesures diverses pour faciliter la mobilisation de créances dans le secteur financier, il n'est pas soumis à l'article VII. 162. Le Roi peut prévoir des dérogations supplémentaires à l'alinéa 1er pour ces mêmes organismes ou pour d'autres personnes morales publiques ou financières au sens de l'article 3 de la loi du 15 décembre 2004 relative aux sûretés financières et portant des dispositions fiscales diverses en matière de conventions constitutives de sûreté réelle et de prêts portant sur des instruments financiers compte tenu notamment du type de cession réalisée, du statut ou des caractéristiques organisatrices du cessionnaire. ». La législation belge impose, en effet, une obligation d’agrément du cessionnaire en cas de cession de créances résultant d'un crédit hypothécaire avec une destination immobilière ( garanti par une sureté hypothécaire ou qui a pour but l’acquisition ou la conservation de droits réels immobiliers). Nous considérons que lorsqu’un cessionnaire accorde un délai de paiement avant que la garantie hypothécaire soit réalisée, il accorde un délai de paiement qui est un contrat de crédit hypothécaire et qui est soumis aux dispositions de la directive, en raison de l’article 3.2, f de la directive. En effet, il y a une garantie qui qualifie ainsi le contrat de crédit de crédit hypothécaire. Par contre, lorsque ce même cessionnaire accord un délai de paiement lié à un contrat de crédit hypothécaire assorti d’une garantie hypothécaire après la réalisation de la garantie, nous considérons qu’il accorde un délai de paiement qui est alors un crédit à la consommation (exclu du champ d’application de la directive 2008/48 par l’article 2, 2, j)). En effet, il n’y a plus de garantie et la destination du crédit (du délai de paiement) n’est plus d’acquérir ou de conserver des droits réels immobiliers. Partagez-vous notre raisonnement ?

Q3° Devons-nous considérer que tout délai de paiement lié à un contrat de crédit hypothécaire garanti par une sureté hypothécaire qui est accordé est soumis aux dispositions de la directive ? Et ce dans tous les cas où ce délai de paiement est accordé, que ce soit par un cessionnaire de la créance ou par un tiers comme un huissier de justice ? L’huissier de justice ou le cessionnaire qui accorde un tel délai de paiement devrait alors respecter toutes les obligations précontractuelles, les obligations de conseil, l’analyse de la solvabilité et de la capacité de remboursement et appliquer un TAEG ?